中国版CRS落地以来，越来越多的高净值人士被忽悠着购买海外不动产，因为一提到金融账户涉税信息自动交换，很多人就认定CRS 只跟“金融资产”有关系。

据了解，中国人在境外投资80-90％属于房地产投资，很多人认为只要在海外持有的不是金融资产，那就天下太平了。然而，事实却并非如此。今天我们就来谈谈持有房产等非金融资产和CRS有什么关系。

第一点，我们要知道CRS下的金融资产究竟指的是什么？

经合组织对此做了规定。金融资产一般包括证券、合伙权益、大宗商品、掉期以及保险合同和年金合同中的权益，包括期货、远期合约或者期权。

一般来说，现金、房屋不动产、实物商品（如汽车、游艇和艺术品收藏等）都不属于金融资产的范畴。

很明确，经合组织CRS下的金融资产定义将不动产非债直接权益(Non-debt Direct Interest in Real Estate)排除在外。

第二点，我们要知道究竟什么是不动产非债直接权益？

我们理解不动产非债直接权益可以分为两层，首先不动产的权益不能是债务性质的，另外要是直接拥有的。

值得注意的是，对于这一点，尤其是其中涉及的“直接权益”，经合组织并没有给出明确的定义，但是在《CRS实施问与答》中规定，对于通过中间公司间接持有不动产的情形不属于“直接权益”。

举个例子，你是中国税收居民。

假如你在新西兰购置了一套房产，这套房产由你在当地的一家公司直接持有，而这家公司本身又由你在开曼群岛的另一家公司持有，也是就是说开曼群岛的这家公司间接持有了你在新西兰的房产。

那么，新西兰当地公司和开曼群岛公司持有的房产和CRS有没有关系呢？

在CRS下，新西兰公司直接持有房产，应属于持有不动产非债直接权益，从而不属于金融资产。开曼群岛公司通过新西兰公司间接持有不动产，那么开曼群岛公司持有的资产应该是新西兰公司的股权，这就牵扯到股权投资，这家开曼群岛公司可能会被判定为金融机构中的投资公司，所以开曼群岛公司持有的是金融资产。那就需要进行CRS下的一系列尽职调查、账户识别和申报等合规工作。

高小鸣观点：

如果只是个人直接持有不动产，和金融机构没有任何关系，自然就和CRS没有关系。但是一旦通过公司间接持有不动产，那么在CRS下，房屋不动产、实物商品（如汽车、游艇和艺术品收藏等）是不是金融资产的判定就不是那么简单了。

这种情况下，金融资产与非金融资产的概念只是涉及到公司的身份认定。如果公司属于金融机构尤其是投资机构，那么其持有人信息就应当被识别和申报。而申报的具体账户信息就包括该公司所有的资产信息，房产、汽车、游艇和艺术品收藏等等都包含在内。

所以，



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