重点概览

随着应对金融风险的防范措施增加，房地产市场过热是国内所面临的主要风险之一。从最近数据来看，消费贷款等部分购房资金来源已经被明显的限制，开发商仍面临境内发债受限，包括影子贷款在内的境内融资成本上升。

这样的情况下，我们认为房地产商的利润会受到很大的影响。

监管层为房地产市场降温的努力可能会导致明年住房销售出现2014年以来首次下滑。下图可以看到，自下半年以来，房地产股票的表现已经低于A股整体的表现。从融资渠道，去杠杆进程来看，房地产开发商在2018年或面临更大的压力。

中国10月份新建住宅销售额创近三年来最大降幅，进一步显示楼市降温迹象，因为地方政府继续推出调控措施，抑制房价上涨。计算显示，中国10月份房地产开发投资同比增长5.6%，较9月份的9.2%放缓。



白线：上证指数　 黄线：上证指数地产股

随着政府控制过度杠杆和金融风险的措施已经封堵了消费贷款等部分购房资金来源，地产开发商明年可能面临更紧的信贷资金。数十个城市维持楼市调控措施，个人抵押贷款已经下降，并且房地产开发企业到位资金增速也已放缓。下图显示，中国地产融资渠道的增速在2017年持续放缓，目前已经下降至7.4%。若2018年去杠杆的力度维持，其增速或下滑至6.5%左右。



在地方政府陆续出台楼市调控措施后，最近公布数据显示，中国新建住宅销售创出了近三年来的最大跌幅。就在楼市势头放缓的同时，开发商仍面临境内发债受限，包括影子贷款在内的境内融资成本上升，以及2018年到期的境内外债券高达300亿美元纪录高位的局面。

今年迄今为止，境外债券发行规模增长近两倍，而在2016年占主导地位的境内发债规模则减少逾60%。这一趋势势将延续下去。彭博在上周报道中国加快了开发商离岸新债发行的审批进程，这也是在国内火爆的房地产市场逐渐降温后，监管机构对该行业的融资限制或将有所放松的初步迹象。发改委现已比今年早些时候更愿意批准较大的发债额度了。至少有八家开发商已经收到发债额度或从发改委得到了即将获得批复的暗示。开发商们获批的发债额度从5亿美元到20亿美元不等。

虽然境外发债这道口子被放开，然而持续在境外发债却面临了一个成本的问题。欧美发达市场的央行在2018年预料将加快货币政策收紧的步伐，在这样一个情况下，地产商的融资成本也会不断的上升，增加其成本。自去年以来，上海证券交易所对地产商提高了发债门槛，更多开发商不得不转向影子融资。对设法境内发债的开发商而言，平均票息在本季度升至5.6%，比2017年第一季度高1.6个百分点。还记得2015年人民币因美元升值而导致境内机构的还债压力增加的历史吗？