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CRS支招丨离岸生态大变革，2017年他们都去买海外房产了？！
- 上官雨雪静 LV.连长
- 2017/9/6 11:24:57
CRS飓风席卷而来，全球102个国家及地区都已加入信息互通的车队，离岸生态遭受巨创。信息透明让人们的资产及收入曝光在白昼之下，离岸公司的信息将被交换回实际控制人税务居民国进行征税。在这种情况下，离岸公司还有生存空间吗？其实除了税务，它依然有许多方便之处。
离岸公司，特别是在英属维尔京群岛（BVI）或开曼群岛注册的公司，通常用作购买和持有英国房地产的工具。根据2017年6月发布的《英属维尔京群岛资本经济报告》，通过英属维尔京群岛公司进行的十大地产交易中，大部分为伦敦市中心大型商业地产的采购。
何至于此呢？之前高小鸣写过一篇海外房产投资的介绍《CRS支招丨美国保险之外，英国房产是你“全球安全买买买”第二选！》，在通过各项数据对比，发现英国房产性价比非常高。而更多客户会倾向于通过离岸公司来实现购买和持有，除了便捷的操作外，还有许多优点。
灵活性
不管投资者是否希望投资于商业还是住宅地产，BVI和开曼公司法兼顾专业与灵活，这就使得这种投资变得很方便。
举个例子，如果A先生欠B先生300万，想把名下的英国房产过户抵债。这时候，不管是出售或变更所有权，都涉及到各种税务、手续费以及复杂的流程。但如果是用BVI公司持有，A先生通过公司来进行操作，可以节省不少费用和手续。
保密性
高小鸣有很多客户在投资的时候第一看中的就是保密性。而在住宅物业市场中，保护对物业有最终所有权的客户的身份信息是首要条件。不公开他们的家庭住址，从隐私和安全角度来说都是合法且重要的。
当然，这并不意味着在需要披露的情况下，监管机构或法院无法获得实际拥有人的身份。BVI和开曼群岛实施经合组织的通用报告准则（CRS），并拥有严密的实际所有权搜索系统，这些系统允许监管当局之间的，以合法理由交换实际所有权信息。不过需要指出的是，英国也正在协商披露在非自然人下登记的房产的实际所有权。
组合投资
英国房地产通常作为多元化投资组合的一部分，由BVI控股公司所有。包括房地产在内的资产可以通过中立管辖区进行购买和合并。开曼和BVI共同基金通常用于持有不同的资产组合，以平衡投资情况，可以保护投资者免受单一资产组合相关的风险，并提高收益。
高小鸣认为，不管是不是购买房产，合理的资产配置对于防范风险来说很重要的，而从保值、投资回报来说，英国房产都是不错的选择。
跨境投资
如果使用BVI或开曼投资工具/控股公司结构，世界各地的投资者都可以以相同的条件投资房产，并且拥有同样的资本市场的准入条件，而没有多层税收。投资者能够自主选择进入和离开投资市场的时间，同时在这里，可以通过投资工具来结构化投资组合。
根据报告，英属维尔京群岛仍然是跨国投资的重地，在伦敦，纽约或香港的证券交易所上市的140多家企业选择英属维尔京群岛作为国际投资业务的首选（大家所熟悉的，地产界的碧桂园、世茂地产，到运动品牌李宁、安踏，再到阿里巴巴、百度等互联网巨头，都是开曼群岛的注册企业）。
借款和抵押
国际银行很熟悉来自BVI和开曼公司的贷款和担保。这使得募得初始资金，再融资或信用贷款变得相对简单。英属维尔京群岛和开曼群岛是债权人友好的司法管辖区，执行基于英国法的实施程序及优先安排。
此外，与英属维尔京群岛和开曼公司进行的贷款和担保安排，通常是受英国法制约的。
基于继承规划的房地产投资
英属哥伦比亚或开曼公司被用于持有不动产的继承规划的机会多样化，管理简单。受托人熟悉离岸结构，可以在各种情况下作出适合委托人和受益人的安排。特别是，有可能限制或甚至避免投资者所在国的法律下存在的局限。甚至在伊斯兰教法管辖区或其他更严格的司法管辖区里的许多投资者都希望开曼和BVI的控股机构能够以符合其要求的方式管理其事务。
英国不动产离岸税收
BVI或开曼群岛针对英国不动产投资，或者两国控股，或投资公司的分红现并未征税公司所得税，财产税，资本所得税，印花税，预扣税或遗产税。
英国对于本国的不动产征收的相关税种
继承税——关于英国住宅地产遗产税条款的修订建议有很多新闻。但是，在本文撰写时，所宣布的任何一项变更均未生效，拥有持英国住宅物业的海外公司和类似实体的股份依然被排除在遗产税征收范围之外。
ATED和SDLT——虽然对 ATED（Annual Tax on Enveloped Dwellings 公司拥有的超过50万英镑的住宅物业的年度纳税）影响了许多通过公司、集合投资计划和一些合伙架构持有的住宅物业，通过指定代理安排持有或基于商业目的出租给无关联方的商业地产和住宅地产并不受制于ATED。
购买离岸不动产控股公司的股份而不是自己直接买地产，将不会触发SDLT（ stamp duty landtax 物业印花税），这是一个很有吸引力的方法。
收入和资本利得税 —— 非居民开曼或BVI公司收到的英国租金收入（扣除免税支出，包括BVI/开曼公司为了购得物业而贷款的利息）须缴纳英国所得税基本利率（目前为20％）。对英国非居民房东来说缴纳房租这类收入预扣税是一项义务，除非BVI /开曼公司已向HM收入和海关（HMRC）注册为非居民房东。
一般来说，非居民英属维京群岛和开曼公司出售商业地产的任何收益会被豁免缴纳英国资本利得税，但英国投资物业还没有那么广泛，有些出售住宅的费用可能无法避免。
为确保整个规划不会出现问题，有关英国在这方面税收的建议和上述所讨论的问题应该寻求专业人士的指导。相关疑问和资产配置如何计划，都可以与我一起讨论。
搜索高鸣咨询的官方公众号【CRS专家】获得更多专业资讯。
高净值人士在应对全球征税的议题上，需要的不仅仅是能够提供税务建议、身份建议、海外资产、企业架构等各行针对性的咨询，更需要是能够提供全盘咨询的专家团队，而高鸣咨询CRS研究中心正是在这方面做了很长时间的储备。
作为国内少有的基于客户立场的家族服务咨询公司，高鸣咨询成立CRS研究中心，为客户提供专业咨询服务，包括全球税务规划、税务政策法规解读，CRS自我声明表填写支持，CRS风险评测等。高鸣咨询与国际顶尖的金融机构建立合作伙伴关系，专家团队曾参与国际税务透明相关工作。
CRS的合理应对，合规是前提，正确的理解CRS的概念和范畴是制定应对方案的基础，高净值人士和提供税务合规建议的专家都应更新合规理念迎接全球税务透明时代的来临。如果您想知道自己的CRS风险几何，可以添加CRS顾问微信号（gao-xiaoming）、关注公众账号CRS专家（CRSpro）或直接拨打crs专家顾问电话：17091955910，获得风险评测问卷。
离岸公司，特别是在英属维尔京群岛（BVI）或开曼群岛注册的公司，通常用作购买和持有英国房地产的工具。根据2017年6月发布的《英属维尔京群岛资本经济报告》，通过英属维尔京群岛公司进行的十大地产交易中，大部分为伦敦市中心大型商业地产的采购。
何至于此呢？之前高小鸣写过一篇海外房产投资的介绍《CRS支招丨美国保险之外，英国房产是你“全球安全买买买”第二选！》，在通过各项数据对比，发现英国房产性价比非常高。而更多客户会倾向于通过离岸公司来实现购买和持有，除了便捷的操作外，还有许多优点。
灵活性
不管投资者是否希望投资于商业还是住宅地产，BVI和开曼公司法兼顾专业与灵活，这就使得这种投资变得很方便。
举个例子，如果A先生欠B先生300万，想把名下的英国房产过户抵债。这时候，不管是出售或变更所有权，都涉及到各种税务、手续费以及复杂的流程。但如果是用BVI公司持有，A先生通过公司来进行操作，可以节省不少费用和手续。
保密性
高小鸣有很多客户在投资的时候第一看中的就是保密性。而在住宅物业市场中，保护对物业有最终所有权的客户的身份信息是首要条件。不公开他们的家庭住址，从隐私和安全角度来说都是合法且重要的。
当然，这并不意味着在需要披露的情况下，监管机构或法院无法获得实际拥有人的身份。BVI和开曼群岛实施经合组织的通用报告准则（CRS），并拥有严密的实际所有权搜索系统，这些系统允许监管当局之间的，以合法理由交换实际所有权信息。不过需要指出的是，英国也正在协商披露在非自然人下登记的房产的实际所有权。
组合投资
英国房地产通常作为多元化投资组合的一部分，由BVI控股公司所有。包括房地产在内的资产可以通过中立管辖区进行购买和合并。开曼和BVI共同基金通常用于持有不同的资产组合，以平衡投资情况，可以保护投资者免受单一资产组合相关的风险，并提高收益。
高小鸣认为，不管是不是购买房产，合理的资产配置对于防范风险来说很重要的，而从保值、投资回报来说，英国房产都是不错的选择。
跨境投资
如果使用BVI或开曼投资工具/控股公司结构，世界各地的投资者都可以以相同的条件投资房产，并且拥有同样的资本市场的准入条件，而没有多层税收。投资者能够自主选择进入和离开投资市场的时间，同时在这里，可以通过投资工具来结构化投资组合。
根据报告，英属维尔京群岛仍然是跨国投资的重地，在伦敦，纽约或香港的证券交易所上市的140多家企业选择英属维尔京群岛作为国际投资业务的首选（大家所熟悉的，地产界的碧桂园、世茂地产，到运动品牌李宁、安踏，再到阿里巴巴、百度等互联网巨头，都是开曼群岛的注册企业）。
借款和抵押
国际银行很熟悉来自BVI和开曼公司的贷款和担保。这使得募得初始资金，再融资或信用贷款变得相对简单。英属维尔京群岛和开曼群岛是债权人友好的司法管辖区，执行基于英国法的实施程序及优先安排。
此外，与英属维尔京群岛和开曼公司进行的贷款和担保安排，通常是受英国法制约的。
基于继承规划的房地产投资
英属哥伦比亚或开曼公司被用于持有不动产的继承规划的机会多样化，管理简单。受托人熟悉离岸结构，可以在各种情况下作出适合委托人和受益人的安排。特别是，有可能限制或甚至避免投资者所在国的法律下存在的局限。甚至在伊斯兰教法管辖区或其他更严格的司法管辖区里的许多投资者都希望开曼和BVI的控股机构能够以符合其要求的方式管理其事务。
英国不动产离岸税收
BVI或开曼群岛针对英国不动产投资，或者两国控股，或投资公司的分红现并未征税公司所得税，财产税，资本所得税，印花税，预扣税或遗产税。
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继承税——关于英国住宅地产遗产税条款的修订建议有很多新闻。但是，在本文撰写时，所宣布的任何一项变更均未生效，拥有持英国住宅物业的海外公司和类似实体的股份依然被排除在遗产税征收范围之外。
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收入和资本利得税 —— 非居民开曼或BVI公司收到的英国租金收入（扣除免税支出，包括BVI/开曼公司为了购得物业而贷款的利息）须缴纳英国所得税基本利率（目前为20％）。对英国非居民房东来说缴纳房租这类收入预扣税是一项义务，除非BVI /开曼公司已向HM收入和海关（HMRC）注册为非居民房东。
一般来说，非居民英属维京群岛和开曼公司出售商业地产的任何收益会被豁免缴纳英国资本利得税，但英国投资物业还没有那么广泛，有些出售住宅的费用可能无法避免。
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